2021年对于房地产行业而言无疑是一场“寒冬”，在严格的监管政策，包括如地产三道红线、银行两道红线等多种限制条件下，如何“活下去”、不爆雷、不进入ICU成为了最热议的话题。
早在2018年“活下去”便已开始成为行业的话题，当时大家都没能想到，这三个字如今会成为如此真实的存在，即便是提出“活下去”的万科，其主席郁亮彼时还是表示房地产行业还不错。
事实上，绝大部分企业在这一时期已经开始着手寻找出路，希望通过多元化、去杠杆等各式各样的模式在房地产行业困境中寻找未来生存的路径。只是房地产是一个十几万亿的行业，任何赛道转换都要克服极大的惯性，让目前大部分企业仍在“泥潭”之中。
成功的案例可谓少之又少，而海航基础通过业务重整、转型，成功摆脱经营困境，并且业务也从临近天花板的房地产转型到聚焦机场+免税，以及建设海南自贸港等更具前景的业务。
业务模式转型之外，海航基础通过转增股份的形式对公司资产重整，预计重整之后海南控股作为战投成为控股股东，海南国资委成为实控人。于海航基础自身而言，资产负债结构也将得到实质改善，可持续经营能力及盈利能力得以提升。
12月23日，公司转增股份流通上市。同日，海航基础披露公司拟更名为“海南机场设施股份有限公司”。新增股份上市与全新形象成为了海航基础重整的标志性节点，同时也将使海航基础成为了房地产企业转型成功案例之一。
重整化解风险，释放经营能力
海航基础也曾度过一段黑暗时光。
据观点新媒体了解，海航基础下属并表子公司共有116家，其中核心子公司包括基础产业、海南迎宾馆、国际旅游岛、临空产业集团、机场集团、机场控股、凤凰机场、天羽飞训、海控置业、三亚海航城、万宁大康乐、琼中投资、成都基础、英平建设、博鳌机场、天津设计、海建工程、海建商贸、英智建设、英礼建设等二十家公司。
近年来，受海航集团整体债务危机波及，且伴随国内宏观经济增速放缓、经济下行压力不断加大、国内房地产调控政策升级等大环境影响，海航基础及二十家子公司财务状况恶化、资金链日趋紧张、关联资产严重减值、出现大额亏损。
并且受“新冠”疫情叠加影响，机场及地产业务遭遇冲击，海航基础及二十家子公司经营性收入降低，债务大面积逾期，更因拖欠项目工程款引发较多诉讼，存在间接触发大规模群体事件的风险。
外部经营环境变得恶劣的同时，海航基础自身也出现问题。具体为海航基础通过经自查，发现公司存在股东及其关联方非经营性资金占用、未披露担保、需关注资产等问题，涉及控股股东及关联公司共15家，涉及合计值占最近一期经审计净资产的比例达到了54.16%。
经营困难实际反映在企业财务报表中，在2018年至2020年，海航基础营业收入连续三年下跌，从124.33亿元跌至115.3亿元，并于2020年锐减至63.15亿元，对应三个年份的归母净利润，也从2018年同比大幅减少至17.35亿元转亏为亏损15.15亿元以及亏损77.37亿元。
具体到旗下业务，即海航基础主要的地产、机场、物业、免税、酒店等业务板块，其中以地产、机场、免税三大业务为业绩贡献主力。
上述的三年报告期，地产业务贡献的营业收入分别为88.23亿元、87.22亿元以及39.63亿元，业绩贡献占比保持7成左右;机场业务方面，海航基础在2018年至2020年分别实现营业收入17.83亿元、17.97亿元、13.40亿元。
对比海航基础对应年份的营业收入水平，上述两项业务业绩贡献占比不低，前述原因中，地产调控、“新冠”疫情等原因让两项业务在经营业绩上都出现了不同程度的下降。值得注意的是，相关业务业绩的大幅下降，也是海航基础2020年年度业绩亏损的主因之一。
总而言之，种种因素叠加、撞期，让海航基础陷入困境，并于2021年1月进入重整程序。按照海航基础的表述，对二十一家公司进行协同重整，以救助机场、地产业务为目标，统筹偿债资源、最大限度保障最广泛债权人总体利益，统筹资产、债务、业务、股权及管理重整，一盘棋引入战略投资者，让公司恢复健康经营，实现可持续发展。
业务模式获得各方的认可，2021年10月31日，海南高院裁定批准海航基础重整计划并终止其重整程序，海航基础正式进入重整执行阶段。
相关重整计划为，海航基础本次资本公积金转增股本以其现有总股本39.08亿股为基数，按照每10股转增20股实施资本公积金转增，合计转增股票数量75.15亿股。转增股票中控股股东及其支配的股东取得的约2.97亿股注销以履行业绩承诺补偿义务。
转增的股票中，约33亿股以一定的价格引入战略投资者，股票转让价款部分用于支付二十一家公司重整费用和清偿相关债务，剩余部分用于补充流动资金以提高公司的经营能力;约15.83亿股股票以一定的价格抵偿给二十一家公司部分债权人，用于清偿相对应的债务以化解二十一家公司债务风险、保全经营性资产、降低资产负债率;
剩余约29.32亿股中，控股股东及其支配的股东取得的约2.97亿股注销以履行业绩承诺补偿义务;约14.92亿股回填上市公司，用于解决海航基础《自查报告》和《自查报告补充公告》中披露的相关问题，回填股票用于抵偿债务;中小股东获得的约11.42亿股自行保留。
其中，根据投资安排，海南控股将以85.5亿元为对价，取得海航基础以资本公积金转增的33亿股，最终取得海航基础控制权。
简而言之，海航基础通过转增，实现的了债务清偿、运营资金补充、公司资产保全等实质好处，即资产负债结构得到实质改善，可持续经营能力及盈利能力得以提升。
转型、更名其实早有布局
实际上，在过去海南高院裁定批准海航基础重整计划后的短短一个多月时间里，海航基础已经悄然提速转型聚焦机场及免税业务。
其中，海航基础12月13日发布公告，公司董事长鲁晓明因工作变动原因申请辞去公司董事长职务、战略委员会委员及主任委员职务，总裁陈德辉因个人原因申请辞去公司总裁职务。同时，委任杨小滨为公司董事长，鲁晓明为公司总裁。
人事换防的背后透露着海航基础业务重心调整的决心。
据了解，杨小滨历任宜昌三峡机场有限责任公司董事长、海南美兰国际空港股份有限公司总裁、三亚凤凰国际机场有限责任公司总裁、海口美兰国际机场有限责任公司董事长等职务。换言之，新任董事长业务重心更偏向机场的业务经营。
有接近海航基础的消息人士表示，公司组织架构层面也进行了调整，新增了机场运营管理部、机场安委办、免税及商业管理部，以上管理层及组织架构调整预示海航基础退出地产业务转而聚焦机场及免税业务的动作正在提速。
而此前也有媒体报道，海航基础内部会议中明确提出，重整成功后将围绕机场及免税商业两大核心业务板块谋篇布局，公司将成为海南自贸港第二大免税业务参与商。
值得注意的是，之所以海航基础能够在重整之后立马转移业务的重心，除了其已经有着坚定的决心外，过去打下的资产基础以及业务基础提供了非常大的便利。
资产夯实，“机场+免税”形成业务闭环
机场业务方面，据海航基础2020年报显示，公司参控股、管理输出机场共12家，其中，公司控股7家机场，包括三亚凤凰机场、安庆天柱山机场、唐山三女河机场、潍坊南苑机场、营口兰旗机场、满洲里西郊机场、琼海博鳌机场;参股3家机场，包括海口美兰机场、宜昌三峡机场、东营胜利机场;管理输出2家机场，包括松原查干湖机场、三沙永兴机场。
同时，海航基础亦有很好的业务基础，其参股公司的免税业务单业务板块营收从2018年的22.75亿元增长至2019年的25.97亿元;在“新冠”疫情背景下，依旧在2020年创下了营收的新高，达到38.66亿元。
在2021年上半年，海航基础参股的免税业务实现收入32.51亿元，同比增长151.27%。仅两个主要机场免税业务便已实现超过30亿的营收规模。其中海免海口美兰机场免税店实现收入27.62亿元，中免凤凰机场免税店实现收入4.89亿元。
再加上海航基础过去主要依赖房地产行业，让其已经看到行业的天花板。而转型到聚焦机场+免税以及建设海南自贸港等更具前景的业务，也是海航基础作为海南本地企业，在结合自身优势以及在地未来发展规划所做出的决策。
如今的海南，自从自由贸易港方案公布以来，全岛免税业务获得蓬勃发展。6月7日，据海南省商务厅表示，海南自由贸易港建设总体方案发布一周年以来，全岛免税店共销售免税品455亿元，同比增长236%。免税购买人数877万人次，同比增长144%。免税购物件数4700万件，同比增长152%。
下半年的数据尚未可知，但今年十一假期，据海南省商务厅统计，海南9家离岛免税店实现免税销售额16.1亿元，较去年同期增长63%;免税购物消费者达25万人次，较去年同期增长48%;免税品销售数量达158.9万件，较去年同期增长72%。
海南自由贸易港的一大亮点就是零关税，在全岛封关以后，除了极少数产品外，其他产品都将享受零关税。在全岛封关之前，生产资料、原辅料、交通工具、岛内居民的消费品四类物品通过清单管理的方式免关税。显然，免税业务作为其中一环，迎来了极大的发展空间，这也是海航基础实现业绩蜕变的原因。
对于海航基础而言，随着海口美兰机场二期12月2日起试运行，其目前通过参股、提供经营场地的方式间接参与了海南自贸港10家离岛免税中的5家，参与的5家免税店经营面积合计近8万平方米。
与此同时，前文所述由海航基础参股及控股的海口美兰机场、三亚凤凰机场，是海南吞吐量最大的两个机场。据统计数据，海南在2020年旅客吞吐量为3248.6万人，其中海口美兰机场吞吐量为1649.02万人，三亚凤凰机场为1541.28万人，两个机场成为绝大部分旅客出入海南的选择。
换言之，一方面海航基础掌握着海南枢纽机场资源，已然成为海南自贸港门户，即掌握了进出海南的流量;另一方面，其还参与了大部分离岛免税的经营，即能享受到流量变现的利益分成。
随着今年来国家推动基础设施公募REITs的发展，如机场这类基础设施也将迎来融资政策的宽松，也就意味着，在可见的未来，海航基础在资金层面或不再被掣肘，业务发展将得到资本助力。
2021年初，海南政府工作报告中指出，“十四五”时期将初步建成自由贸易港政策制度体系，完成自由贸易港第一阶段制度安排有关任务，争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备。
在海南自由贸易港政策下，业务转型提速新时期，更名为“海南机场”的海航基础将迎来更广阔的发展空间。